Abogados Tenerife. La accesión es el modo de adquirir la propiedad, según el cual el propietario de una cosa hace suyo, no solamente lo que ella produce, sino también lo que se le une o incorpora por obra de la naturaleza o por mano del hombre, siguiendo lo accesorio a lo principal.
El Código Civil regula la accesión en los artículos 353 a 383, en concreto, en el artículo 353 establece lo siguiente: «la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente». Este precepto se asienta en el principio de que lo accesorio sigue a lo principal, de manera que, quien es dueño de la cosa más importante, ostenta la facultad de extender su dominio sobre la accesoria o menos importante, ya se trate de frutos que produzca la principal o de cosas que a ella se incorporen. Abogados Tenerife
Teniendo en cuenta este principio de que lo accesorio sigue a lo principal ¿Qué ocurre en el supuesto de que se edifique sobre un terreno propiedad de un tercero? Para estos supuestos el Código Civil establece que es el dueño del terreno quien decide si hace suya la edificación o si obliga al que fabricó a pagarle el precio del terreno.
En concreto en el artículo 361 del Código Civil se establece: “El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.” Es, por tanto, el dueño del terreno quien decide si hace suya la edificación o si obliga al que fabricó a pagarle el precio del terreno. Abogados Tenerife
Sin embargo, debemos tener en cuenta que hay excepciones a lo dispuesto en el Código Civil, por ejemplo, cuando el valor de la edificación que se construye es superior al del terreno donde se construyó. En estos supuestos hablamos de accesión invertida, figura que no cuenta con una regulación legal en nuestro derecho, pues ha sido creada por la jurisprudencia para dar solución a aquellos casos en que nos encontramos ante una construcción realizada parte en terreno ajeno y parte en terreno propio.
La principal característica de esta clase de accesión invertida es que “el suelo cede a favor de la edificación” y no a la inversa. Los requisitos exigidos en este tipo de accesión invertida son:
a) Que parte de la edificación construida se haya efectuado en terreno ajeno. Insistimos en que ha de ser parcial la extralimitación y no total.
b) La buena fe por parte de quien ha construido en suelo ajeno creyendo que era suyo.
c) Que la edificación construida forme un todo con el terreno de la finca ajena y sea imposible su división.
d) El valor de la edificación debe ser superior al valor del terreno ajeno que ha sido ocupado.
La consecuencia de esta clase de accesión invertida es que el dueño de la edificación construida en parte del terreno ajeno (colindante) puede solicitar que se declare la propiedad del suelo ocupado previa indemnización a su dueño. La indemnización deberá ser con arreglo a los precios corrientes de mercado del suelo ocupado así como también habrá que tener en cuenta los perjuicios que le puedan suponer al dueño del terreno la pérdida del mismo. Abogados Tenerife
Citamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas de Gran Canaria núm. 223/2014, de 23 de abril que establece lo siguiente: “La doctrina jurisprudencial ha precisado los requisitos que ha de concurrir para que se de la accesión invertida y ha señalado como tales; a) que quien la pretenda sea titular de lo edificado; b) que el edificio se haya construido en suelo o que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena; c) que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible; d) que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior al del suelo invadido; y e) que el edificante haya procedido de buena fe», (Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 14 de octubre de 2002, Sentencia: 922/2002, Recurso: 645/1997). Abogados Tenerife
Últimamente, nos hemos encontrado con otra situación, en la que es uno de los copropietarios del suelo común quien construye sin el acuerdo necesario de los otros copropietarios, ¿Opera en este supuesto la accesión invertida? Te lo contamos en los próximos posts. Sigue nuestro blog y no te quedes con dudas, deja un comentario o escríbenos un correo a info@alonsoyarquimbau.com
