Abogados Tenerife. En Alonso y Arquimbau llevamos más de 15 años en el sector inmobiliario y es un ámbito de actuación en el que nos sentimos muy cómodos trabajando dados los amplios conocimientos teóricos y los años de experiencia práctica con los que contamos.
A la hora de comprar y de vender bienes inmuebles es muy importante tener en cuenta los factores legales que pueden incidir en esa compraventa.
Una vez hemos visitado la propiedad, nos gusta y decidimos que la queremos comprar, el primer paso en el emocionante procedimiento de adquirir un bien raíz es pedir una nota simple al Registro de la Propiedad.
¿Qué es una NOTA SIMPLE?
Se trata de un documento, de carácter informativo, que recoge la “vida jurídica” de una propiedad desde el primer momento en que accede al registro, es decir, desde la inmatriculación, pasando por todos los titulares de derechos sobre ella, sea el dominio, el usufructo o cualquier otro derecho real, haciendo constar el título por el que se ha adquirido en cada caso (compraventa, herencia, donación…) y todas las cargas y gravámenes que pesen sobre la misma (hipotecas, embargos, afecciones fiscales…). Abogados Tenerife
¿Qué ocurre cuando una propiedad no está inmatriculada?
Nos encontramos ante una propiedad que aún no ha accedido al registro y que carece, por tanto, de lo que se conoce como fe pública registral, es decir, que la prueba sobre la titularidad y cargas de la propiedad debe acreditarse por medios extra registrales que pueden resultar contradictorios y confusos.
En estos casos lo recomendable es que, como consecuencia de la compraventa, resulten dos títulos públicos (el de adquisición y el de la previa transmisión) para poder iniciar los trámites de inmatriculación en el Registro de la propiedad lo antes posible. Hay que tener en cuenta que una vez inmatriculada la finca por primera vez en el registro, la fe pública registral quedará suspendida durante los dos primeros años durante los cuales podrán aparecer terceros que acrediten un mejor derecho sobre la propiedad. Abogados Tenerife
¿Qué hacemos a continuación?
Una vez que hemos revisado la nota simple o, en caso de fincas no inmatriculadas, los títulos declarativos del dominio, y podemos confiar en que el vendedor es el propietario y conocer las cargas con las que cuenta la propiedad, investigaremos el cumplimiento de los demás requisitos legales los cuales pueden variar según el lugar de adquisición (en las diferentes Comunidades Autónomas estos requisitos pueden diferir) y también dependiendo del tipo de propiedad que compremos y del uso que le queramos dar: terreno rústico o urbano, vivienda, local…
Además de la nota simple, la documentación que, con carácter general, necesitaremos es la siguiente:
- Certificado de eficiencia energética
- Cédula de habitabilidad
- Certificados de estar al corriente de las deudas de la Comunidad de propietarios
- Certificado de estar al corriente en el pago del impuesto sobre bienes inmuebles (o pago de los últimos cuatro años)
- En algunas comunidades el Certificado Técnico de Edificación.
También puede ser interesante, según las circunstancias, pedir otra documentación adicional relativa al valor y estado de la propiedad: tasaciones, informes periciales sobre el estado de la construcción, cableado, fontanería… Abogados Tenerife
Si vamos a solicitar una hipoteca para la compra habrá que gestionarla previamente con el banco lo que puede prolongar los tiempos estimados de finalización de la compraventa pues el banco solicitará documentación que acredite la solvencia del comprador y que ha de ser aprobada por el departamento correspondiente, así como una tasación hipotecaria de la propiedad sobre la que se constituirá la hipoteca, trámites éstos que llevan algo de tiempo adicional.
En estos casos (y también cuando la revisión de la documentación sea compleja o de las circunstancias de las partes se prevea que la compra no podrá verificarse próxima o inmediatamente) la práctica habitual pasa por firmar un contrato de arras o señal que permita reservar la propiedad durante un plazo y bajo unas condiciones previamente pactadas.
¿En qué consiste este contrato de arras?
Se trata de un contrato, normalmente privado, en el que se pacta una señal, generalmente un 10% sobre precio de venta, y se estipulan las condiciones que regirán la compraventa y las consecuencias en caso de incumplimiento. Abogados Tenerife
Voluntariamente pueden firmarse ante notario en documento público.
Puntualmente, puede ser obligatorio firmar las arras ante notario. Un supuesto típico en el que esto ocurres es cuando se va a solicitar una Golden visa o visa de inversión en base a una compra de inmuebles aún no finalizada.
Las arras pueden ser confirmatorias, penales o penitenciales. Lo más común es pactar arras penitenciales en virtud de las cuales si se rescinde el contrato (por voluntad de alguna de las partes o por incumplimiento de las condiciones pactadas) el comprador pierde la cantidad entregada o el vendedor debe devolver esta cantidad por duplicado al comprador, según quien rescinda o incumpla el contrato.
Una de las condiciones que se pacta en las arras es la fecha límite de celebración del contrato de compraventa. Abogados Tenerife
Llegada la fecha de celebración del contrato ambas partes, compradora y vendedora, personalmente o por medio de representante o apoderado, deberán acudir a la Notaría, elegida normalmente por el comprador, para la firma del contrato.
En este momento, las partes deberán acreditar su identidad ante el Notario/a presentando el NIF (personas físicas españolas), el CIF (entidades con o sin personalidad jurídica españolas), el NIE (personas físicas extranjeras) o el número de registro de entidad no residente (en el caso de entidades extranjeras).
Otro documento imprescindible a presentar en la notaría el día de la firma es el documento acreditativo del medio de pago empleado. Lo normal es utilizar cheques bancarios pues con ellos el pago se efectúa en el momento mismo de la compraventa ante Notario con la entrega misma del cheque. No obstante, en ocasiones, dado el elevado coste de estos cheques que varían en función de la sucursal que los emite y de las condiciones contratadas con el banco, algunos clientes eligen el pago mediante transferencia bancaria que puede hacerse el mismo día de la venta, justo antes de la firma.
Puede ocurrir que, a la hora de efectuar el pago, parte del precio deba destinarse a cancelación de alguna hipoteca o carga que pese sobre la propiedad, en cuyo caso, habrían de emitirse diferentes cheques o transferencias. Abogados Tenerife
¿Qué ocurre si uno de los vendedores reside en el extranjero?
En este caso también hay particularidades a la hora de pagar el precio de la compraventa ya que el comprador estará obligado a retener un 3% del precio e ingresarlo a favor de la agencia tributaria a través de la presentación del modelo 211.
Ya hemos firmado la compraventa ante Notario ¿Qué tenemos que hacer a continuación?
La Notaría notificará la venta a las instituciones pertinentes, entre ellas, el Catastro, con lo que se procederá a la modificación catastral de oficio y, en principio, sin necesidad de ningún trámite adicional. Ahora bien, es frecuente que el catastro cometa errores que no advertiremos hasta que nos notifiquen por correo postal los nuevos titulares catastrales. En caso de error, habrá que presentar un recurso al propio catastro para la rectificación. Si bien suele tardar varios meses, lo normal es que la rectificación tenga lugar sin mayor incidencia.
Al margen de eventuales errores catastrales, lo más importante tras la firma de la compraventa es el pago del impuesto correspondiente y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Qué impuesto debemos abonar?
Dependerá del tipo de propiedad que adquiramos. Abogados Tenerife
Si se trata de una obra nueva se pagará el IVA (generalmente el 10%) o IGIC en el caso de Canarias (generalmente el 5%).
Si se trata de una vivienda de segunda ocupación deberá abonarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuyo porcentaje también varía dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que compremos.
¿Qué es el valor de referencia y dónde puedo encontrarlo?
Tanto el IVA como el ITP se calculan aplicando un porcentaje sobre el valor de la finca transmitida.
Esto provoca que el valor de la propiedad que se transmite cobre gran importancia ya que la agencia tributaria siempre tomará este valor como referencia para aplicar el porcentaje correspondiente a menos que se venda por un precio mayor, en cuyo caso aplicará el porcentaje a este último.
El valor de referencia es un valor que publica el catastro según los datos obrantes en el mismo y que coincide con el valor más probable por el cual podría venderse un inmueble entre partes independientes y libres de cargas. Abogados Tenerife
Es importante saber esto pues:
- Las ventas cuyo precio sea superior al valor de referencia, tributan por el valor de venta.
- Sin embargo, las ventas por precio inferior a ese valor de referencia, tributarán por el valor de referencia.
En conclusión, comprar barato una propiedad no obsta para que el impuesto se pague sobre la base del valor de referencia, si éste es mayor. Abogados Tenerife
El valor de referencia se puede consultar en la sede electrónica del Catastro, si bien, al ser un valor de reciente creación, existen aún numerosos inmuebles cuyo valor de referencia no consta.
Una vez liquidado el impuesto, debemos presentar la escritura de compraventa junto con el impuesto liquidado en el Registro correspondiente a la demarcación en la que se ubica nuestra recién adquirida propiedad.
Es muy importante que acompañemos la liquidación del impuesto correspondiente pues, en caso contrario, el Registro rechazará la documentación presentada para la solicitud de inscripción.
Aproximadamente en el plazo de un mes, si no hay defectos en la escritura, la propiedad quedará inscrita a nuestro nombre en el Registro. En caso de haber defectos, normalmente se subsanarán y la única consecuencia será que se dilatará algo más en el tiempo la inscripción definitiva en el Registro. Abogados Tenerife
Tratándose de viviendas no inmatriculadas el proceso de primer acceso al registro se hace un poco más tedioso y prolongado ya que habrá que aportar títulos suficientes acreditativos de la propiedad, informes técnicos y, probablemente seguir un procedimiento de notificación a los colindantes que puede llevar meses hasta lograr la inmatriculación o primera inscripción.
¿Es obligatoria la inscripción en el Registro de la propiedad?
Como regla general la inscripción en el registro no es obligatoria si bien es más que recomendable para gozar de la fe pública registral ya que podrían aparecer terceros con títulos que acrediten mejor derecho sobre la propiedad.
Hay además un supuesto en el que indirectamente se hace obligatoria la inscripción en el registro: si queremos constituir hipoteca sobre la propiedad ya que la inscripción de la hipoteca sí que tiene carácter constitutivo, es decir, sí que es obligatoria, y para poder inscribir la hipoteca es necesario que conste previamente inscrita la propiedad. Abogados Tenerife
Ahora bien, no todas las propiedades recién inmatriculadas son hipotecables, de hecho, la práctica diaria pone de manifiesto la negativa de los bancos a conceder hipotecas sobre aquellos inmuebles recién inmatriculados. ¿Por qué? Porque, como ya avanzamos antes, al inmatricular una propiedad, durante los dos primeros años desde la fecha de la inmatriculación se produce la suspensión de efectos de la fe pública registral por aplicación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, es decir, se carece de la necesaria protección que otorga la inscripción y que los bancos exigen normalmente como presupuesto para conceder al hipoteca.
En algunas ocasiones nos hemos encontrado con bancos que salvan esta suspensión de la fe pública registral mediante la emisión de un informe jurídico bien fundamentado que justifique el mejor derecho del propietario registral pese a la suspensión. Si el banco no quiere concederte una hipoteca alegando el artículo 207 LH, consulta con ellos la posibilidad de aportar un dictamen jurídico.Abogados Tenerife
¿Qué más hay que tener en cuenta una vez nos hemos convertido en propietarios?
Principalmente hay que tener presente las obligaciones fiscales, en particular el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y tasa de gestión de residuos (comúnmente conocida como tasa de basura).
En el caso de ser residente en el extranjero no debemos olvidarnos del modelo 210 del Impuesto de la Renta de los No Residentes que será obligatorio presentar trimestralmente si la vivienda está alquilada a un tercero o, anualmente en caso contrario.
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