Hoy entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Siempre sobre la base del artículo 47 de la Constitución, que garantiza el derecho a una vivienda digna y adecuada estaríamos ante la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución, según señala la propia exposición de motivos.
Bien es cierto que la competencia plena en materia de vivienda corresponde a las Comunidades Autónomas que la han asumido en sus respectivos Estatutos de Autonomía, ahora bien, el Estado incide en la política de vivienda quedando jurisprudencialmente avalada esta concurrencia competencial a fin de obtener una regulación homogénea de los aspectos esenciales de las políticas de vivienda.
En este contexto, la nueva ley busca, entre otros objetivos, implantar una regulación uniforme de los derechos y deberes de los ciudadanos en materia de vivienda, dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas o introducir unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías al proceso de compra y arrendamiento de vivienda.
La nueva ley distingue dos tipos de vivienda protegida: vivienda social, entendiendo por tal el conjunto de viviendas sobre suelo de titularidad pública orientado a atender las necesidades de los sectores de población con mayores dificultades de acceso a la vivienda y, vivienda de precio limitado, esto es, aquella sujeta a limitaciones administrativas en los precios de venta y/o alquiler, por un plazo de tiempo determinado.
Se introduce además un concepto novedoso de vivienda protegida, la vivienda asequible incentivada, considerándose como aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.
Otra de las novedades de la ley es la previsión de la creación, mediante desarrollo reglamentario, del Consejo Asesor de Vivienda, como un órgano consultivo para las políticas estatales de vivienda.
Especialmente interesante resulta la especial protección que se otorga a las operaciones de compra o alquiler de vivienda mediante obligaciones de información y responsabilidades por el incumplimiento, así como la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda.
Por último, trascribimos otras medidas que consideramos de especial relevancia adoptadas por la ley según expone el preámbulo de la misma:
- Límite máximo del precio de arrendamiento en caso de mercado residencial tensionado para viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años o cuando el propietario sea un gran tenedor. Todo ello conforme al sistema de índices de precios de referencia, cuya aplicación se define a través de una nueva disposición transitoria que se introduce en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Introducción de mejoras en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda a través de diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Entre ellas, se puede destacar la introducción de una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.
- Con objeto de evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda, a través de la introducción de una nueva disposición adicional en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
- Se recogen una serie de incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF, a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. En particular, se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles.
- Se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la ley. Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150 por ciento, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad.
- Se introducen importantes mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, a través de una modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Entre otros aspectos, se puede destacar la eliminación de la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio, se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad, se introducen diferentes mejoras técnicas en la redacción y, de acuerdo con los estándares jurisprudenciales e internacionales, no se establece un sistema de suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, sino un sistema de decisión por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente.