¿Qué es la hipoteca joven Canaria?
Las Hipotecas Jóvenes surgieron como consecuencia de un convenio de colaboración entre la Consejería de Empleo y Asuntos Sociales, el Instituto Canario de la Vivienda y la Caja de Ahorros de Canarias con la finalidad de ofrecer una condiciones especiales y más favorables que las de otros préstamos hipotecarios a aquellos jóvenes de entre 18 y 35 años que estaban buscando comprar su primera vivienda.
En la formalización de estas hipotecas el Instituto Canario de la Vivienda intervenía informando a los consumidores sobre las condiciones del préstamo hipotecario que iban a formalizar. Además, en el propio convenio de colaboración se estableció una cláusula donde venían reflejadas esas condiciones, entre las que estaba la “cláusula suelo”.
¿Se considera nula la “cláusula suelo” establecida en los contratos de hipoteca joven canaria?
En primer lugar, debemos explicar que para defender la legalidad de la cláusula en este tipo de hipoteca las entidades bancarias se han acogido a que los consumidores han sido debidamente informados tanto por la propia entidad como por el Instituto de la Vivienda, de manera que, según ellos, la cláusula suelo supera el doble control de inclusión y transparencia que exige el Tribunal Supremo para considerar válida la cláusula. Abogados Tenerife
La jurisprudencia en estos casos no ha sido unánime. Hay sentencias a favor de la legalidad de la cláusula y otras en contra de la misma. Por eso es importante valorar cada caso concreto cuando viene un cliente que ha firmado una hipoteca joven canaria.
En este post queremos analizar la jurisprudencia actual para poder dar un poco de claridad y mayor seguridad jurídica a aquellas personas que se encuentren en esta situación y no sepan si les conviene o no iniciar acciones judiciales.
Empecemos por la Jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife que es la que afecta directamente a nuestros clientes ¿Qué criterio tiene nuestra Audiencia Provincial?
Debemos partir de que ha habido sentencias con diferentes pronunciamientos, unas favorables a nuestros clientes y otras no.
Actualmente lo positivo es que las sentencias dictadas en los últimos años por la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife determinan de manera unánime la nulidad de la cláusula suelo de estas hipotecas.
En concreto citamos las siguientes Sentencias:
– SAP Santa Cruz de Tenerife núm. 786/2021 de 17 de septiembre, en cuyo fundamento de derecho tercero establece que la prueba practicada en el juicio fue exclusivamente documental, por tanto, no se practicó ningún interrogatorio ni pruebas testificales. La Audiencia considera que con la documental aportada por la entidad bancaria no se acredita el cumplimiento de los requisitos de información precontractual, tratándose la cláusula como un dato de “importancia secundaria”, siendo unos de los requisitos que establece el Tribunal Supremo que exista una especial comunicación de los efectos económicos de la cláusula suelo y que se resalte como relevante al objeto principal del contrato.
– SAP Santa Cruz de Tenerife 273/2022, 28 de Marzo de 2022, que desestima el recurso de apelación presentado por la Entidad CaixaBank, por entender que no se facilitó al consumidor información suficiente que pudiera permitirle adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica del contrato.
Asimismo, se establece en esta sentencia que la probada ausencia de información bastante y adecuada por parte de la entidad apelante no puede entenderse convalidada por el hecho de la intervención notarial en el otorgamiento de la escritura pública en la que se documenta el contrato. Abogados Tenerife
– SAP Santa Cruz de Tenerife 703/2022, 6 de Julio de 2022, en los mismos términos que las anteriores, estableciendo en su fundamento de derecho tercero que no ha habido acreditación por la entidad Bancaria (a quien incumbía la carga de la prueba) del cumplimiento de su obligación de proporcionar al consumidor una información correcta, adecuada y suficiente de las diversas circunstancias que pudieran influir en la decisión final de concertar o no la cláusula suelo así como los términos y el alcance de esa concertación, sobre todo como resulta de lo establecido en la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013.
La información precontractual es la que permite realmente comparar ofertas, o alternativas de financiación, y adoptar la decisión de contratar. No se puede realizar una comparación fundada entre las distintas ofertas o alternativas si al tiempo de realizar la comparación el consumidor no puede tener un conocimiento real de la trascendencia económica y jurídica de alguno de los contratos objeto de comparación porque no ha podido llegar a comprender lo que significa en él una concreta cláusula, que afecta a un elemento esencial del contrato, en relación con las demás, y las repercusiones que tal cláusula puede conllevar en el desarrollo del contrato.
Hemos citado solamente estas sentencias pero hay muchas más sentencias dictadas por nuestra Audiencia Provincial que se pronuncian en los mismos términos. Por tanto, tras el análisis de estas últimas Sentencias es bastante favorable que prospere una demanda de nulidad de cláusula suelo establecida en una Hipoteca Joven Canaria. Abogados Tenerife
Por otro lado, nos interesa analizar también ¿Qué establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto?
Debemos mencionar la Sentencia núm. 534/2020, de 15 de octubre, que estimó un recurso de apelación presentado por la Entidad Bancaria CaixaBank. Los argumentos que se emplean para la estimación de este recurso son los siguientes:
- En la solicitud de préstamo hipotecario formulada por el consumidor se indicaba de forma clara y precisa la existencia de la cláusula suelo.
- El empleado de la entidad bancaria que fue interrogado en el Juicio relató de forma clara y precisa la efectiva información que sobre los intereses del préstamo dio al consumidor y como este último se mostró más interesado porque existiera una “cláusula techo” que suponía un límite máximo del tipo de interés.
- La sentencia también valora que la contratación se lleva a cabo en un contexto, el del mes de noviembre de 2011, donde las asociaciones de consumidores y usuarios ya habían iniciado sus campañas informativas en relación a las cláusulas abusivas, habiendo planteado la cuestión de las cláusulas suelo en el Parlamento.
Tras esta sentencia favorable a las Entidades Bancarias, el Tribunal Supremo dictó un Auto con fecha 7 de julio de 2021 donde inadmite a trámite un recurso de casación presentado por CaixaBank contra a una sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de fecha 7 de septiembre de 2018 que estimaba la nulidad de la cláusula suelo en la hipoteca joven canaria, confirmándose, por tanto, esta sentencia favorable a los consumidores.
En el Auto entiende el Tribunal Supremo que la sentencia de la Audiencia Provincial al analizar la nulidad de la cláusula suelo no se opone a la jurisprudencia del propio Tribunal Supremo, que declara que la entidad bancaria no acreditó que proporcionara una información correcta, adecuada y suficiente del alcance real de la cláusula suelo en el desarrollo y ejecución del contrato, valorando la sentencia toda la prueba documental acompañada a la hipoteca joven canaria, junto con el resto del material probatorio.
Tras este auto se han dictado muchos más por el Tribunal Supremo, en los mismos términos. Todos ellos inadmiten recursos de casación presentados por entidades bancarias frente a sentencias que confirman la nulidad de la cláusula suelo en hipoteca joven canaria. Mencionamos algunos de ellos, auto del Tribunal Supremo (ATS) de fecha 20 de julio de 2022, ATS de 14 de Septiembre de 2022 y ATS 12 de Abril de 2023.
Se confirman por tanto las resoluciones de nuestras Audiencias Provinciales que entienden que la cláusula suelo es nula en estos supuestos también. Abogados Tenerife
Para cualquier consulta no dudes en contactarnos a través de nuestro formulario.
